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    律師文集

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    ?  核心內容:房地產產業集中度進一步提升,強者恒強甚至更強的局面進一步凸顯。大型房企規模與業績迅速增長,而中小房企市場份額逐漸萎縮,生存發展前途堪憂。

    ?  2012-2013年度隨著中國房地產產業全面回暖與行業規模不斷壯大,調控政策逐漸趨穩,住房需求持續釋放,住房企業銷售表現普遍良好,雖然三、四線城市交易量價整體表現一般,但2013年第一季度一、二線城市剛性需求與改善性需求的高位延續與持續釋放,致使全國整體住房市場交易量價齊升,超出預期。同時房地產產業集中度進一步提升,強者恒強甚至更強的局面進一步凸顯。大型房企規模與業績迅速增長,而中小房企市場份額逐漸萎縮,生存發展前途堪憂。

    ?  一、房地產企業量減價升

    ?  回流一線城市

    ?  1、企業數量發展進入縮減區間

    ?  從企業數量來看,隨著產業集中度的持續提升,大量的中小企業逐漸被擠出,2013年全國住房企業約為5萬余家并且仍有進一步縮減的趨勢。而規模較大、財力雄厚的住房企業經營范圍也普遍跨度廣泛,除建筑工程、物業管理外,還主要集中在能源開發、國內、國外貿易、批發零售、高新技術等領域。部分被勒令退出住房市場的央企依舊涉足住房產業,甚至不退反進。

    ?  2、銷售額漲勢明顯

    ?  2012-2013年度住房企業商品房銷售額與銷售面積均漲勢明顯,2012年第四季度與2013年前三季度銷售總額為7.8萬億元,比2011年第四季度與2012年前三季度6萬億元的銷售額同比增長30%。在供需矛盾突出的一線城市,住房企業通常通過多元化的營銷模式和異質化的住房產品來吸引顧客,降價促銷的策略并不常見。相反在大多二、三線城市,由于住房企業面臨較大的去庫存壓力,以價促量仍然是保證高周轉率的有效銷售策略。

    ?  3、房地產企業回流一線城市推高地價

    ?  土地購置方面,房地產企業回流一線城市推高地價,一、二線城市地王頻出的火熱景象與一路走低的房企土地購置面積總量形成鮮明對比。由于一線城市住房市場量價齊升、利潤空間巨大,而二、三線城市房價持續疲軟,許多之前因躲避調控政策而逃離北上廣的住房企業紛紛重返一線城市。同時中國住房企業的海外投資熱情繼續高漲,萬科、綠地、碧桂園等十多家房企巨頭在海外投資規模已逾600億元,其中大部分項目位于海外華人購房需求旺盛的發達國家,投資主要集中在住宅和旅游地產,也包括少量商業地產項目。

    ?  4、融資額高速增長,資金鏈壓力有所緩解

    ?  與住房銷售、開發投資變化趨勢相同,住房企業的融資額也呈現高速增長態勢,資金鏈壓力得到緩解。2012年10月至2013年9月,住房企業到位資金總額11.61萬億元,比2011年10月至2012年9月的8.95萬億元超出2.66億元,增幅為29.7%。同時擁有海外融資平臺的大型房企,或傾向于加大發行海外債券的力度,或通過銀團貸款這種規模大、利率恰當的模式從海外募集資金,以期增強資金流動性并調整長期債務結構。2013年1月就有17家房企通過境外融資渠道獲取420億元資金,超過2012年海外融資總額的50%。海外融資額增速在2013年第二、三季度也都一直保持在20%以上。

    ?  二、中國住房企業的主要問題

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