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    律師文集

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    ????  本文就房地產估價與安全因素評價之間的關系做一些論述。通過系統全面的分析各種安全因素及其危害性,給出了一系列房地產估價實務中可能遇到的安全隱患,并就這些安全隱患對房地產價值的影響進行了研究與探討。以期喚起有關方面特別是廣大房地產估價師對安全因素的重視,從而降低估價風險,提高房地產估價的準確性和有效性。

       1.引 言

      在房地產估價實務中,比較法中的交易情況、交易日期、房地產區位權益實物狀況,成本法中的土地使用權出讓金、拆遷補償安置費、勘察設計費、建安工程費、公共配套設施建設費及相關稅金,收益法中的預期未來凈收益及風險等,這些因素引起了房地產估價師的高度重視,成為了估價結果的直接依據,而保證房地產正常使用的安全因素往往被大家有意無意地忽視了。能夠安全的使用是房地產價值得以實現的前提,因此安全因素必須予以充分考慮,在估價實務中將其納入價值影響因素體系。房地產估價中涉及的安全因素極為廣泛,包括自然條件、設計建造、環境污染、室內裝修等諸多方面潛在的安全隱患。

      2.自然條件安全性分析

      地震、風沙、冰雹、大雪、雷雨等自然條件無時無刻不在考驗著我們居家辦公娛樂之所的安全。它們對安全辦公與居住構成的威脅大多是區域性的,房地產估價師對這些區域性安全因素可以從宏觀上把握。比如,1976年7月28日,唐山7.8級大地震讓整個城市一夜之間變為廢墟,如果在城市規劃時能夠充分考慮地質板塊構造而移址遷建,在設計建造時能夠充分考慮地震危害性而采用框架結構,就不會釀成這樣的災難。而成都地處“天府之國”,歷史上從未有過災難性的地震災害,從地質板塊構造學說來看也未處于板塊邊緣的地震火山活躍地段,地震對成都樓市的安全威脅便微乎其微。

      我國地處北半球,北方寒冷,房屋朝向宜南偏西、北偏東,以增加冬天室內日照時間。南方炎熱,房屋朝向宜南偏東、北偏西,以降低夏天室內溫度減少中暑機會。北方多雪,屋頂造型以有利于積雪的迅速自然清除為宜。南方多雨,一到夏季便風雨交加、電閃雷鳴、水流成河。建筑物窗戶玻璃破碎傷人,雷擊導致火災,洪水淹沒引起財產損失甚至人員傷亡等事故的報道經常見諸報端。估價實務中應對窗戶設計是否合理、玻璃安裝是否牢靠、避雷設施是否銹蝕、排水設施是否通暢,沿江房地產是否在洪峰之下等安全因素予以關注。湖北省武漢市在長江防洪墻內開發高檔商品住宅,盡管商品住宅享受到了長江的美景,但由于其危害了長江防洪的安全,受到洪澇災害的威脅,而不得不將其炸掉,經濟損失超過2億元。

      3.設計建造安全性分析

      3.1 地基安全因素

      房地產作為不動產,決定了建筑物對土地的依賴性。地基的好壞,直接關系著建筑物的安危,是建筑工程事故發生的重要原因。地基事故一旦發生,后果極為嚴重,補救也極為困難,因此在規劃設計階段就應保證地基有足夠的承載力,并滿足總沉降量和不均勻沉降量限定在規定范圍內的變形要求。通過查驗竣工驗收報告,檢查施工前是否進行了標準貫入實驗確定非粘性土的密實度、含水量分析實驗確定粘性土的稠度,是否用載荷實驗法確定地基容許承載力,并在此基礎上合理設計建筑高度,合理確定基礎底面積大小、斷面形式、埋深和建筑間距,以滿足安全要求。在估價實踐中,我們應設法獲取有關地基安全性的材料,勘察地基的地質構造,地形地貌,土坡的遠近和失穩的可能性,排水設施是否齊備等安全因素。1972年仲夏,香港普降大雨,雨量高達1658.6毫米,引起山坡殘積土軟化而滑動,7月18日發生大地震,致使寶城大廈倒塌,因大樓之間間距太小,還砸壞鄰近一幢大廈的一角,造成了巨大的人員傷亡和財產損失。此外,估價師還應全面分析保證邊坡穩定的支擋和排水設施,考察地基土是否為移山填海、沖積平原、垃圾掩埋等而形成,確定地基土是否為凍土、軟土、膨脹土、濕陷性黃土等需經過特殊處理的土質,并采取了相應的安全措施。

      3.2 建筑安全因素

      建筑物是房地產使用價值的載體,而且一經建成便很難再對它進行矯正或修補,它的設計合理性和建造質量直接關乎著人們的生命財產安全,像豆腐渣工程這種不具備安全使用保證的建筑物是毫無價值可言的。房屋的主要功能是承重,墻、柱、梁、板、樓梯、屋面等結構的共同作用是把建筑自重、屋蓋、屋頂花園、積雪、家具靜載和活動動載等荷載通過柱和墻傳遞給基礎,起著房屋骨架作用。屋頂與房屋外墻圍成一個封閉的空間,可起防雨、防水、保溫、隔音的作用。門窗、陽臺、雨篷、臺階、散水等作為房屋建筑的組成部分,為房間的通風透光及進出提供了方便。估價實務中,應重點考察墻柱力學設計的合理性,特別是當存在剝落、裂縫和露筋銹蝕現象時,估價師須進行全面的受力分析,以確保墻柱有足夠的承載能力。對于樓地面,如果有裂縫、空鼓、起砂,木樓地面有腐朽、翹裂、松動和油漆老化時,也應引起高度重視。在現場查勘后,嚴格按照《危險房屋鑒定標準》、《工業廠房可靠性鑒定標準》等標準和規定逐項進行安全影響評價打分,作為成新率或尚可使用年限的依據。

      3.3 消防安全因素

      隱患險于明火,責任重于泰山。但凡房地產都應該具備消防通道,電梯不能取代樓梯的作用。在評估電梯公寓或辦公樓時,應檢查樓道的寬度是否能夠滿足消防緊急通道的要求,樓道上是否堆積有大量的木制品、棉制品、紙制品等可燃廢棄物,消防設施、滅火器材及消火栓狀況等是否性能良好。在某些國家,居住用房地產的陽臺上往往都還配備有一根可直達地面的逃生繩。對于商業用房地產特別是公眾聚集的商場、影劇院等房地產的估價,應嚴格檢查其是否依法通過了消防設計審核、消防驗收;查勘疏散通道、安全出口、疏散指示標志、應急照明等是否符合規定。

      家用電器的快速普及導致居民用電量的大幅增加,從電氣安全的角度考慮,住宅入戶導線截面為16mm2,分支回路截面為2.5 mm2,空調等大功率電器和廚房、衛生間的回路最好選用4 mm2的銅線。由于鋁表面極易氧化,氧化層具有高電阻,大電流通過高電阻能產生異常高溫。另外,電氣線路過細,也會使電線發熱加劇,絕緣老化加速,易導致線路間短路和接地故障,引起電氣火災事故。因此,對于鋁導線、入戶導線截面積不能達到標準、電線與插座不配套、開關產品未經國家檢測合格等布線存在安全隱患的房地產,便存在一定的價值減損。其價值減損額度是重新布線的成本。

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