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    律師文集

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      近年來,隨著國家房改政策的全面落實,房地產業已明顯進入新一輪增長周期。但與此同時,在整個產業市場中企業間的相互競爭卻日趨激烈。開發商在整個項目的開發過程中,如何去達到項目利潤的最大化,在很大程度上我們可以這樣說,房地產項目招投標工作的順利、科學與否將直接影響著項目利潤的高低和建設的進度。而在這其中,評標環節的技術控制及相關指標體系的完善與否,則更是關系到整個項目招標工作能否取得成功的關鍵。

      筆者多年從事工程造價專業,其間參與了相當數量的房地產項目工程招標、投標書的具體編制工作。在當前評標方法中,我們習慣采用過分突出標底的做法,從技術角度而言,筆者感到有這樣三個問題應該引起開發商的高度重視。

      廢標認定過死。目前規定在標底一定范圍之外的投標均作為廢標處理的做法,在很多時候往往造成了合理低標被排斥在外,這樣一來,開發商實際上使得自己在整個項目建設中完全放棄了節約投資、獲得利潤最大化的可能。

      標書中的成本差異性。我國目前的標書編制,無論是投標者還是標底的編制者,在編制方法上均是以統一的建筑工程概算方法來進行編制的。這實際上使得開發商的項目招標工作,變成了眾多投標者在項目報價上的編制精確度的競爭。而投標者的管理水平與科技含量,則無法在所投標書的成本差異性上得到應有的體現。

      標底的適時性與定額的局限。目前,我國應用在房地產項目上的新工藝、新技術、新材料,可以說已是十分普遍,但標書編制所依據的定額卻又一定程度上存在著局限,難以滿足標書編制的適時要求。在這種情況下,如果標底的編制人員沒有較高的實際現場經驗,并在短時間內又找不到與此相關的補充定額來完善標底編制的缺憾,這樣的標底往往與項目的實際造價有較大的差距,開發商也將因此失去本可獲得的利潤空間。

      那么,針對上述三個技術問題,開發商有沒有辦法去解決呢?筆者認為,開發商可以通過必要的技術手段來加以控制。具體采用的方法,同樣也有三種:

      采用工程量清單進行招標。開發商向所有投標者提供的招標文件中,應明確列出按照國家或地方頒布的計算規則,根據設計圖紙計算并經答疑、審批、確認后匯總的工程量清單;各投標者則根據自己的施工技術、企業管理水平、材料采購渠道等,在投標書中填寫綜合單價、計算各種稅費、確定浮動系數等,并在這一系列工作結束后確定自己的最終投標價。

      由于在工程量上實現了完全公開,開發商便可在這樣一種公開、公平、公正和誠信中對眾投標者進行擇優招標。它不僅大大減少了投標者有關工程量方面的重復勞動,同時還使得開發商的項目招標工作因此具有了較高的科學性。

      實行最低價中標原則。項目工程實行招投標的主要目的,就是要在保證質量、進度的前提下降低造價、節約成本。而最低價報價,就是指投標者在滿足開發商投標文件中所列舉的實質性要求的前提下,根據自身的優勢自行確定的最低競爭報價。

      當然,最低價中標并不是絕對的,按照市場規律,最低價應高于成本價。我國的《招投標法》中明確指出,最低價不應低于成本價。當項目在實行最低價中標時,開發商應注意并防范一些投標者在編制預算時故意漏項、缺項,以防止個別投標者達到其低價中標、高價決算的投機目的。對此,開發商只要在合同中說明對投標者在預算中出現的錯、漏、缺項一律不予調整,并在行政上強化執行機制、加大處罰力度,此類投標者的投標行為是可以得到控制的。

      評標基準價的最終確定。應綜合考慮標底、投標價、當地同類項目造價及資料。為了保證資料的可靠性,在評標基準價的確定過程中,開發商對于當地已完成的類似項目工程造價資料,一定要經過項目差異與價格指數的調整,確定的價格應經專業權威部門的認定后方可執行。對于投標者的項目報價,開發商必須對其進行嚴格的審定,以保證自己法定利益的最大化。

      筆者認為,當前房地產項目工程造價最主要的控制階段之一就在于招投標。開發商這時若能采取科學而又合理、務實的方法,不僅能解決傳統評標方法帶來的現實問題,而且還可以幫助自己實現項目開發“成本低、質量好、工期短、效益高”的建設目標,有利于我國加入WTO后房地產業與國際的接軌。

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